NVM-makelaars wakkert gesjoemel en vriendjespolitiek bij huisverkoop aan

De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) heeft eigenhandig een nieuw biedprotocol gelanceerd dat lijnrecht ingaat tegen eerder gemaakte afspraken in de sector. Brancheorganisaties en het ministerie waren juist onderweg naar één uniforme, transparante manier van bieden op woningen, maar de grootste makelaarsclub van het land besluit daar simpelweg niet aan mee te doen. Met het nieuwe protocol vergroot de NVM de speelruimte voor haar eigen leden – en verkleint die voor kopers die vertrouwen willen op een eerlijk biedproces.

Kern van de ruzie is de keuze van de NVM voor “open inschrijving”. Dat is een verkoopmethode waarbij tijdens de biedtermijn alleen de verkopende partij alle biedingen kan inzien, terwijl de rest in het duister tast. Bij “gesloten inschrijving” worden alle biedingen pas na afloop zichtbaar, wat misbruik en sturen in de onderhandeling moest tegengaan. Precies die vorm van open inschrijving is eerder in sectorafspraken afgeserveerd, omdat die gesjoemel en vriendjespolitiek in de hand zou werken.

Sinds 2023 is een biedlogboek verplicht, waarin alle uitgebrachte biedingen worden geregistreerd. Op papier is dat een instrument voor meer transparantie, maar in combinatie met open inschrijving dreigt het een schaamlap te worden: er is wel registratie achteraf, maar tijdens het spel heeft de verkopende makelaar alle informatie en de koper vrijwel niets. Wie weet wat anderen bieden, heeft een machtspositie; wie afhankelijk is van vertrouwen in de makelaar, staat structureel zwakker.

De woede bij collega-organisaties is dan ook groot. Makelaars die wel achter de gezamenlijke afspraken staan, verwijten de NVM dat haar methode manipulatie juist gemakkelijker maakt in plaats van moeilijker. Vereniging Eigen Huis tnoemt het nieuwe protocol een stap achteruit en geen vooruitgang voor de bescherming van huizenkopers. Ook Vastgoed Nederland, de grootste concurrent van NVM, is ronduit kritisch en ziet het risico dat de toch al verhitte woningmarkt nog minder transparant wordt.

Wie een huis zoekt, moet concurrenten, hoge prijzen en schaarste trotseren – en nu ook een biedsysteem dat bewust minder controle inbouwt tegen machtsmisbruik. De NVM kiest niet voor maximale eerlijkheid, maar voor maximale vrijheid voor haar eigen achterban, met een systeem waarvan de sector zelf eerder erkende dat het gesjoemel in de hand werkt. Zolang politiek en toezichthouders dit laten gebeuren, blijft de huizenkoper de enige partij zonder echte bescherming in een markt waar elke informatievoorsprong goud waard is.